Anschlussfinanzierung Dresden: Forward-Darlehen und Umschuldung

Läuft die Zinsbindung der Baufinanzierung aus, steht die Anschlussfinanzierung an. Bei einer langen Gesamtlaufzeit endet die erste Zinsbindung üblicherweise nach 10 bis 15 Jahren. Die verbleibende Restschuld muss dann weiter finanziert werden, und genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob die Finanzierung über die Restlaufzeit mehrere tausend Euro teurer oder günstiger wird.

Anschlussfinanzierung oder Prolongation: was lohnt sich wann?

Für die Anschlussfinanzierung gibt es zwei Wege. Bei der Prolongation wird der bestehende Vertrag mit der bisherigen Bank zu neuen Konditionen verlängert. Das ist der bequemste Weg, denn es fallen keine Formalitäten und keine Kosten für den Grundbuchwechsel an. Die Bank weiß allerdings, dass Bequemlichkeit für viele Kunden den Ausschlag gibt, und das Verlängerungsangebot fällt entsprechend selten besonders attraktiv aus.

Bei der Umschuldung wechselt das Darlehen zu einem anderen Anbieter. Der Aufwand ist höher, der finanzielle Spielraum aber ebenfalls. In der Mehrzahl der von uns geprüften Fälle liegt das Angebot eines anderen Darlehensgebers unter dem Verlängerungsangebot der Hausbank. Ob das auch im Einzelfall zutrifft, zeigt erst der Vergleich.

Beide Varianten gegeneinanderzurechnen ist aufwendig, und die Zahl der Produkte am Markt ist unübersichtlich. Genau diese Arbeit übernehmen wir. Wir vergleichen die Konditionen von über 500 Banken, Bausparkassen und Versicherern und stellen dem Verlängerungsangebot Ihrer Bank die passenden Alternativen gegenüber.

Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: nach zehn Jahren raus aus dem Vertrag

Ein Punkt, der vielen Darlehensnehmern nicht bekannt ist und bares Geld wert sein kann: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darf jedes Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.

Dieses Recht gilt auch dann, wenn die vereinbarte Zinsbindung noch deutlich länger läuft. Wer also eine Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre abgeschlossen hat und seit mehr als zehn Jahren zahlt, ist nicht an den Vertrag gebunden. Das Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen und steht jedem Verbraucher zu.

Maßgeblich ist der Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung, nicht der Vertragsabschluss. Bei einem Neubau mit Auszahlung in mehreren Raten zählt die letzte Rate. Wir prüfen im Beratungsgespräch, ab wann das Sonderkündigungsrecht in Ihrem Fall greift, und ob sich ein Wechsel zum nächstmöglichen Termin rechnet.

Forward-Darlehen: Zinsen bis zu 60 Monate im Voraus sichern

Mit einem Forward-Darlehen lässt sich das heutige Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung sichern, die erst in einigen Jahren beginnt. Je nach Anbieter sind Vorlaufzeiten von bis zu 60 Monaten möglich, einzelne Institute gehen noch darüber hinaus. Der Vertrag wird heute geschlossen, die Auszahlung und die erste Rate folgen erst zum Ablauf der bisherigen Zinsbindung.

Für diese Sicherheit berechnet die Bank einen Aufschlag auf den aktuellen Zins, und zwar für jeden Monat Vorlaufzeit. Ob sich das lohnt, ist eine Abwägung: Steigen die Zinsen bis zum Ablauf der Bindung stärker als der Aufschlag, war das Forward-Darlehen die günstigere Entscheidung. Bleiben sie gleich oder fallen sie, zahlt man den Aufschlag ohne Gegenwert.

Zu beachten ist außerdem die Abnahmepflicht. Ein Forward-Darlehen ist verbindlich und muss abgenommen werden, auch wenn sich die Marktlage zwischenzeitlich zugunsten des Darlehensnehmers entwickelt hat. Ein Rücktritt ist in aller Regel nur gegen Nichtabnahmeentschädigung möglich. Wir rechnen durch, ab welcher Zinsentwicklung sich der Aufschlag in Ihrem Fall trägt.

Rechenbeispiel: warum sich der Vergleich lohnt

Wie stark sich kleine Zinsunterschiede auswirken, zeigt ein vereinfachtes Beispiel. Angenommen, nach Ablauf der ersten Zinsbindung stehen noch 180.000 Euro Restschuld offen, die über 15 Jahre vollständig getilgt werden sollen.

Liegt das Angebot eines anderen Anbieters nur 0,3 Prozentpunkte unter dem Verlängerungsangebot der Hausbank, summiert sich die Ersparnis über die gesamte Laufzeit auf rund 4.500 Euro. Bei einem Unterschied von 0,5 Prozentpunkten sind es bereits etwa 7.400 Euro. Dem stehen einmalige Wechselkosten im niedrigen dreistelligen Bereich gegenüber, der Vergleich geht also fast immer zugunsten des Wechsels aus.

Es handelt sich um eine gerundete Modellrechnung zur Veranschaulichung, nicht um ein Angebot. Ihre tatsächlichen Konditionen hängen von Restschuld, Laufzeit, Beleihungsauslauf und Bonität ab und werden im Beratungsgespräch individuell ermittelt.

Was eine Umschuldung kostet

Beim Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber muss die im Grundbuch eingetragene Grundschuld auf die neue Bank übertragen werden. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, grob orientiert an etwa 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme. In der Praxis liegt der Betrag meist im niedrigen dreistelligen Bereich.

Die Abtretung der bestehenden Grundschuld ist dabei günstiger als eine Löschung mit anschließender Neueintragung. Einige Banken übernehmen die Wechselkosten ganz oder teilweise, um Kunden zu gewinnen. Wir berücksichtigen diese Kosten von Anfang an im Vergleich, damit die Gegenüberstellung belastbar bleibt.

Zeitplan: wann der richtige Moment ist

Für die Anschlussfinanzierung gilt: früh anfangen, spät entscheiden. Folgende Orientierung hat sich bewährt.

• Fünf bis drei Jahre vorher: Zeitpunkt für die Prüfung eines Forward-Darlehens, insbesondere bei steigender Zinserwartung.
• Zwölf Monate vorher: spätestens jetzt den Markt sondieren und das zu erwartende Verlängerungsangebot einordnen.
• Drei Monate vorher: die Bank muss das Prolongationsangebot rechtzeitig vorlegen. Erst jetzt lässt sich konkret vergleichen.
• Sechs bis acht Wochen vorher: übliche Bearbeitungsdauer für eine Umschuldung inklusive Grundschuldabtretung.

Wer das Verlängerungsangebot ungeprüft unterschreibt, verschenkt die einzige Gelegenheit, die Konditionen für die nächsten Jahre neu zu verhandeln.

Unterlagen für die Anschlussfinanzierung

Für ein konkretes Angebot benötigt die neue Bank in der Regel folgende Unterlagen:

• aktuelle Restschuldbescheinigung oder Kontoauszug des bestehenden Darlehens
• den ursprünglichen Darlehensvertrag
• Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, bei Selbständigen die Steuerbescheide der letzten beiden Jahre
• aktueller Grundbuchauszug
• Objektunterlagen: Grundriss, Wohnflächenberechnung, Lageplan
• Nachweis der Gebäudeversicherung

Wer diese Unterlagen vorbereitet hat, verkürzt die Bearbeitungszeit deutlich. Auf Wunsch stellen wir eine auf Ihren Fall zugeschnittene Checkliste zusammen.

Anschlussfinanzierung in Dresden: so läuft die Beratung ab

Im ersten Gespräch erfassen wir Restschuld, Ende der Zinsbindung und Ihre Vorstellungen zur künftigen Rate. Anschließend prüfen wir das Sonderkündigungsrecht, vergleichen die Angebote von über 500 Darlehensgebern und stellen sie dem Verlängerungsangebot Ihrer Bank gegenüber. Sie erhalten eine schriftliche Übersicht mit Rate, Laufzeit und Gesamtkosten je Variante. Die Antragstellung, die Abstimmung mit beiden Banken und die Grundschuldabtretung übernehmen wir für Sie.

Die Erstberatung ist kostenfrei und unverbindlich, auf Wunsch telefonisch, per Video oder persönlich in unseren Räumen in Dresden-Loschwitz.

Jetzt Anschlussfinanzierung prüfen lassen: Telefon 0172 79 66 460 oder per E-Mail an info@finanz-dresden.de. Erreichbar Montag bis Freitag von 9 bis 18 Uhr. Ansprechpartner und Anfahrt

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Wer ein Forward-Darlehen in Betracht zieht, beginnt drei bis fünf Jahre vorher. Das verbindliche Verlängerungsangebot der Bank liegt üblicherweise erst etwa drei Monate vor Ablauf vor.

Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?

Bei der Prolongation wird der bestehende Vertrag mit derselben Bank zu neuen Konditionen fortgeführt. Bei der Umschuldung wechselt das Darlehen zu einem anderen Anbieter. Die Umschuldung ist mit etwas Aufwand verbunden, führt aber häufig zu besseren Konditionen.

Kann ich meinen Kredit nach zehn Jahren kündigen?

Ja. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB besteht zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung ein Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an, auch wenn die Zinsbindung noch länger läuft.

Was kostet ein Wechsel der Bank?

Für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank fallen Notar- und Grundbuchkosten an, grob etwa 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld und damit meist ein niedriger dreistelliger Betrag. Manche Banken übernehmen diese Kosten.

Wie weit im Voraus ist ein Forward-Darlehen möglich?

Je nach Anbieter bis zu 60 Monate, einzelne Institute auch darüber hinaus. Für jeden Monat Vorlaufzeit berechnet die Bank einen Zinsaufschlag.

Muss ich ein Forward-Darlehen abnehmen?

Ja, ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Wird es nicht abgenommen, verlangt die Bank in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung. Ein Ausstieg ist daher nur in Ausnahmefällen und gegen Kosten möglich.

Ist die Beratung kostenpflichtig?

Nein. Die Erstberatung und der Konditionsvergleich sind für Sie kostenfrei. Wir werden im Erfolgsfall von der finanzierenden Bank vergütet.

Lohnt sich eine kürzere Zinsbindung bei der Anschlussfinanzierung?

Das hängt vom Zinsniveau ab. In Hochzinsphasen kann eine kürzere Bindung sinnvoll sein, um später erneut zu günstigeren Konditionen umzuschulden. Bei niedrigen Zinsen spricht mehr für eine lange Bindung. Wir rechnen beide Varianten für Ihre Restschuld durch.

Weitere Themen rund um die Immobilienfinanzierung finden Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung, zur persönlichen Beratung in unserer Baufinanzierungsberatung. Wenn es nicht um eine Anschlussfinanzierung, sondern um eine Erstfinanzierung geht, sind die Seiten Hausfinanzierung und Wohnungsfinanzierung der richtige Einstieg.